전세보증금을 돌려받지 못한다!! 생각만해도 참 무섭습니다.
지금 한국은 금리인상으로 영끌족이 괴롭다... 부동산값이 대폭 하향조정되고 있다는 기사가 날마다 나오고 있습니다.
이로 인하여 깡통전세가 속출하고 있다고 하는 기사도 나오는데요. 오늘 어제의 일은 아닙니다.
그렇다면 계약이 종료되었는데도 집주인이 전세, 월세 보증금을 반환해주지 않을때 우리가 할수 있는일을 알아보겠습
니다. 우리는 보증금반환청구소송을 할수 있습니다. 소송 청구 전 임대인의 재산에 대한 권리분석을 통해 임대인의 재산
처분에 철저하게 대비하신 후 소송을 진행해야 합니다.
진행순서
1.집행권원의 확보
임차 기간이 만료되었는데도 집주인이 보증금은 돌려주지 않는 경우, 임채인은 임차주택에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결이나 경매를 신청하여 보증금 회수를 할수 있습니다. 이때 소송은 임대차가 종료한 후라도 퇴거를 하지 않더라도 임차인이 제기할수 있습니다. 이때 임대인의 보증금반환 거절은 명시적인경우 뿐만 아니라 묵시적인 경우도 해당하므로 걱정하지 않으셔도 됩니다.
'집행권원' 이란 집행력이 부여된 공정증서를 말하는 것으로서 확정판결, 화해조서, 조정조서, 확정된 조정에 갈음하는 결정, 화해권고결정, 집행증서, 확정된 지급명령 그 밖에 판결과 같은 효력이 있는 집행권원을 포함합니다.
2.내용증명우편의 발송
임대인이 임대차가 종료되었음에도 전세 보증금을 반환하지 않는 경우, 임대차은 임대차계약 사실, 보증금 액수
등을 적은 내용증명을 발송하여 보증금반환을 독촉할수 있습니다. 필수적인 절차는 아니며, 내용증명이 통하지 않을것같다면 바로 소송도 가능합니다.
또 민사조정, 지급명령등의 재판외의 민사분쟁 해결 제도나 보증금반환청구소송을 제기하는 소를 제기할수 있습니다.
3.가압류 신청
임대인이 재산을 은닉하거나 빼돌릴 가능성이 있는 경우 임차인은 보증금반환청구소송을 제기하기 전에 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위해 가압류를 해둘 필요가 있습니다.
가압류란 금전채권이나 금전으로 환산할수 있는 채권에 관하여 장래 그 집행을 보전하려는 목적으로 미리 채무자의 재산을 압류하여 채무자가 임의로 재산을 처분하지 못하도록 막는 제도입니다.
4. 지급명령
지급명령 절차는 채권자의 신청으로 이루어져 채무자를 심문하지 않아 기간이 짧게 걸립니다.
한달 정도면 충분하고, 소송비용도 일반 민사소송의 1/10 밖에 되지 않아 비용 부담이 적습니다.
지급명령이 확정되면, 민사소송판결과 동일한 효력이 발생되며 채무자의 재산을 강제집행할수 있습니다.
이러한 장점을 가지고 있지만 일정 조건을 가져야 합니다.
1)채무자와 분쟁이 없을것
지급명령 떨어진후 채무자가 2주안에 이의신청을 할수 있는 절차입니다. 이때 채무자와 분쟁이 있다면 이의제기를 할 가능성이 크고, 이의제기를 한다면 일반소송으로 넘어가게 됩니다. 따라서 혹시 분쟁이 있다면 처음부터 소송으로 넘 어가는게 나을지도 모릅니다.
2) 송달이 가능할것
민사소송은 송달이 불가능하면 주소보정명령으로 주소를 다시 찾거나 공시송달절차로 진행할수 있습니다. 그러나 지급명령은 상대방의 주소가 불확실하거나 폐문부재의 경우 송달이 불가능할때 진행이 불가능합니다. 해외거주시도 어렵습니다. 채무자가 국내거주, 송달가능할때 가능합니다.
5. 보증금반환청구소송 제기
지급명령 등 재판외의 방법에서 보증금을 돌려받지 못할경우 민사소송인 보증금반환청구소송을 통해 보증금을 돌려받을수 있습니다.
이런일이 생겨서는 안되겠지만 종종 이런일이 생겨서 뉴스에 나오고, 주위에서 사례를 들는 경우가 종종 있습니다.
한국사회에서 부동산이 항상 큰 화제인만큼 임차인들의 걱정이 늘 함께인데요
전세금을 잘 반환받기 위해
1) 임대차 계약 직후, 전입신고 및 확정일자, 전세권설정을 합니다.
전입신고만 하고 확정일자를 받지 않은경우 경매에 넘어갈 경우 대항력이 없으므로, 주민센터에서 꼭 같이 하시기를 바랍니다. 또한 전세권설정등기를 할 경우 경매에 넘어간 경우 후순위권리자보다 우선 변제권을 갖으며, 전세금을 반환하지 않을경우 별도의 소송을 하지 않고 세입자는 직접 경매신청이 가능
합니다. 당장 계약시에는 각종 비용으로 부담스러워서 설정등기를 하지 않으신분들이 많습니다만 차후 에 혹시나 생길 문제를 생각한다면 작은비용으로 안전장치하나 해놓는다 생각하시고 설정등기를 하는 것을 추천드립니다.
2) 계약만료전 이에 대한 통지를 임대인에게 더 이상 계약하지 않음을 고지합니다.
사고없는 안전한 삶을 위해 화이팅