작은 원룸 월세부터 상가까지 살다가 보면 개개인의 사정에 의해 계약기간 전에 임대차를 종료하게 되는 경우가 많이 있습니다. 이 경우, 서로가 양보해서 부드럽게 해지가 되는 경우도 있고 상가 같은 경우 금액도 크고, 원상회복이나 임차인을 구하고 나가는 등 쉽지 않아 분쟁이 많이 생기기도 합니다.
실제로 지난해 서울에서는 상가건물임대차분쟁지정위원회에 접수된 185건의 분쟁사건중 계약 해지 분쟁이 53건이었다고 합니다. 아무래도 코로나19로 인해 다른 해보다 더 비중이 높았을 것입니다.
상가임대차와 주택임대차의 경우로 나누어서 알아보도록 하겠습니다.
상가임대차
1)임대인이 계약을 해지할 수 있는 방법
-임차인이 3개월 이상 월세를 연체했을 경우입니다. - 일반적으로 임차인이 3개월 이상의 기간 동안 월세를 지급하지 않았을 때 임대인은 임차인에게 계약해지 및 퇴거 통보를 할 수 있습니다. 그러나 코로나 19로 인해 새로운 조항이 생기게 됐습니다.
2022년 1월 4일 신설된 상가임대차보호법 제11조의 2 : 감염병에 따른 3개월 이상의 집합 제한이나 금지 조치를 통해 경제사정이 급격하게 악화되어 폐업한 경우 임차인은 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.
위 조항은 코로나 19에 따라 사적모임인원 제한이나 영업시간 제한 또는 유흥업소 영업금지로 인해 자영업자들이 막중한 피해를 받게 되었습니다. 그래서 임차인을 보호하기 위한 제도로 신설됐습니다. 작년, 재작년에 코로나 19로 많은 자영업자들이 희망에 부풀어 가게를 열었다가 막대한 피해를 봤습니다. 그 정신적인 고통을 감히 가늠이나 하겠습니까.
2) 문제가 발생했을 경우
계약해지에 관해서 문제가 생겼다면 먼저 내용증명을 보내는것이 좋습니다. 내용증명은 사실을 증명하는 것을 목적으로 직접적인 법률상 효력은 없습니다. 그러나 전문가의 검토 후 발송한 내용증명은 그 행위 자체로 상대에게 압박을 줄 수 있습니다. 따라서 합의를 이끌어 내는 용도로 좋습니다
3)상가건물임대차 분쟁조정
해약해지, 임대차기간등 분쟁이 해결되지 않으면 상가건물임대차분쟁조정위원회에 심의, 조정을 신청할 수 있습니다. 상가건물임대차분쟁조정위원회는 대한 법률구조공단의 지부, 한국 토지주택공사의 지사 또는 사무소, 한국 감정원의 지사 또는 사무소에 있으며, 지방자치단체의 실정을 고려해서 조정위원회를 둘 수도 있습니다.
조정위원회는 조정신청을 받은 날부터 60일 이내에 분쟁조정을 맞춰야 하고, 참고인조사, 자료수집 같은 조사과정을 거쳐 조정을 성립시키거나 불성립 결정을 내리게 됩니다.
4) 명도소송이 필요한경우
임대인 임장에서는 계약해지 및 퇴거 통보를 했어도 임차인이 퇴거하지 않은 경우 명도소송을 고려해볼 수 있습니다. 이따 점유이전 가처분 신청을 같이 하는 게 좋습니다. 점유이전 가처분 신청은 목적물에 대해 상대방이 제삼자에게 점유 이전하는 것을 사전에 방지하기 위함입니다. 이는 임대인이 승소하였음에도 불구하고 강제집행을 하지 못하는 경우가 간혹 있기 때문입니다.
임대차 계약 종료 시
계약 만료를 앞두고 계약을 종료하고 싶을 때 언제 집주인에게 말을 해야 하는지 궁금할 대가 있습니다. 계약 종료를 알리는 통보는 반드시 만료 시점 6개월 전에서 2개월 전까지 알려야 합니다. 기간을 놓쳐서 계약 만료 기간이 2개월 이내가 된다면 자동 계약 연장으로 묵시적 갱신이 되어 기존과 같은 동일한 조건으로 계약이 2년 연장되게 됩니다.
만약 계약 종료를 원할 경우 6개월 전에서 2개월 전까지 집주인에게 곡 통보하고 계약 종료 후 목적물을 집주인에게 인도하고 보증금을 반환받으면 됩니다.
이때 문자나 내용증명으로 보내면 유선상의 통화보다 정확합니다. 상대방이 계약 종료에 대한 내용을 통보받지 못했다고 우기면서 보증금 반환을 거부할 경우 문자나 내용증명으로 이를 입증할 수 있습니다.
임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 기존과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.
묵시적 갱신
1) 묵시적 갱신은 2년 동안 유지되고, 월세 계약의 경우에는 임차인이 2회 이상의 차임을 연체하거나 임차인으로 의무를 현 저희 위반할 경우 묵시적 갱신이 되지 않습니다.
2) 묵시적 갱신은 말 그대로 같은 조건으로 계약이 연장되는 것으로 같은 조건으로 재계약하는 것과는 차이가 있습니다.
3) 묵시적 갱신 후 계약해지를 임차인이 원하면 해지 통보를 하고 3개월 이후에 효력이 발생하며 그때 전세금을 돌려받을 수 있습니다. 현장에 있다 보면 사회초년생분들이 가장 놓치는 부분입니다. 통보를 하면 바로 보증금이나 전세금 반환을 받을 수 있다고 생각하는 분들이 계셔서 계약 직후 바로 설명드리는 부분입니다.
4) 묵시적 갱신 후 임대인은 계약해지 권한이 없습니다. 임대인의 단순 변심으로는 해지가 불가합니다.
누구나 거주하고 있는 집. 그 집을 계약하고 살기 위해서는 참 많은 부분을 알아야 하고 주의를 기울여야 합니다. 그러기 때문에 공인중개사라는 자격이 있습니다. 요즘은 부동산에 대한 관심과 유튜브나 블로그로 정보가 넘쳐나서 많은 분들이 자격증이 있는 중개사보다 더 많은 지식을 가지고 있기도 합니다. 우리 모두 좋은 부동산 구해서 행복했으면 좋겠습니다.