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부동산 전,월세 특약사항을 알아봅니다

by 불공룡 2022. 7. 18.

 안녕하세요  불공룡입니다.  오늘은 부동산 전, 월세 계약 시  특약사항을 알아보도록 하겠습니다. 

 

저희가  살면서  한번쯤은 하게 되는 계약인데요~   아주 수월하게  끝나는 계약이 있는가 하면, 참 머리 아픈 계약도 있습니다~    협의 사항이 다 끝나고 계약서 쓸려고 만난 자리에서  쉽지 않은 요구가 나오는 경우가 있는데요~   계약서 쓰는 자리에서 말하면   임대인이 수월하게  요구사항을 들어준다고 생각하는 것일까요  아니면 단순히  당일에 기억이 난 것일까요.   참 난감할 때가  있었습니다.   

 

 미리미리 체크해두셔서  문제없는 계약하시길 바라겠습니다~ 

1. 특약사항이란

  표준계약서를 사용하면 민법과 주택임대차 보호법이 나와있습니다. 많이 사용하는 일반적인 조항은 계약서에 이미 기재가 되어있는데요. 우리가 말하는 특약은 이런 일반적인 내용을 넘어 임대인과 임차인 개개 간의 특징에 따른  세세한 약속을 계약서에  기재하는 것입니다. 

    예를 들어  특약으로  '1년만 사세요' '2년 넘으면 명도 소송하겠습니다' 해도  효력이 없습니다.  근거는   임대차 보호법에  ' 임대차기간은 2년으로 한다' 되어있고 '2년보다 짧은 계약은 임차인에게 효력이 없다'라고 되어있는데요  이런 강행규정을 제외하고는 특약이 인정됩니다.   현장에서  많이 쓰이는 특약 몇 가지를 알아보겠습니다. 

 

2. 보증금 마련을 위한 대출로 인한 특약 

  전, 월세 계약을 할 때  많은 분들이  보증금 때문에 대출을 합니다. 대출을 받아 정상적으로 계약이 이루어졌을 때  계약이 유효하다는 특약을 넣기도 합니다.  저도 현장에서   계약서 작성 후  잔금까지  대출이 나오지 않아  임대인에게  사정사정해서  계약금을 돌려받아 돌려준 적이 있었는데요~   사회초년생인  임차인이   대출이 확실하게 나올 것을  예상했기 때문에 별도의  특약을 적어놓지 않아서  힘든 며칠을 보냈었습니다. 

 이럴 때  '전세대출이 안될 경우  계약은 파기하고 기존의 계약금은 그대로 반환한다'  또는   '전세대출 여부는 임차인의 책임으로  전세대출의 불가로  계약을 파기할 경우에는 임차인은 계약금을 포기하기로 한다 '라는 특약을 적어놓으면  차후의 분쟁을 막을 수 있습니다. 

 

3. 선순위 근저당이 있는 경우

  선순위 근저당이 있는 경우. 근저당을 말소하는 조건으로 계약하는 경우가 많습니다.  그럴 때는  반드시  '잔금을 받음과 동시에 근저당을 말소하고,  잔금 시  근저당이 말소되지 않으면  임대인의 책임으로  계약금 배액 상환하고 계약을 파기한다'라는 특약을 해놓으신 게 좋습니다. 

 

4. 계약일 당시 등기부에 나와있는 권리관계를 잔금일 다음날까지  유지한다

  이 조항은  확정일자가  확정일자를 받은 다음날부터 효력이 발생하므로,  잔금 날에  근저당 설정을 하게 되면 근저당이 확정일자보다 우선돼버립니다.   따라서  경매에 넘어갈 경우  내 재산을 지키기 위해서  꼭 필요로 하는 조항입니다. 

 

5. 반려동물

 요새는 많은 분들이 반려동물을 키우는데요.  이것 또한   원, 투룸 빌라를 많이 중개하면  많이 물어보시는 사항입니다.   

반려동물을 키우면 안 된다라는 확실한 특약을 넣기도 하고,   한 마리만 가능하다로 할 수도 있습니다. 

이럴 경우,  차후  도매 및 장판 등 청소비용을 특약으로 넣으시는 게 좋습니다.  반려동물을 키우게 되면 아무래도  장판과  도배가  망가지게 됩니다.  또한   계약을 어길 시  어떻게 할지도  조항에 넣는 게 좋습니다. 

 

6. 인테리어,  못 

  많은 분들이 인테리어에 관심을 두는 요즘인데요~   집주인에 따라  인테리어나  벽에 못을 못 밖에 하는 분들이 있습니다.   이럴 때   동의를 얻어서  못을 박는다거나, 도배비용을  청구한다는 등의 특약을 넣어놓으시면 좋습니다. 

 

7. 계약기간을 못 채우고 중간에  계약을 파기하게 됐을 때

   현장에 있다 보면  이 또한 아주 많이 발생하는 부분입니다.  특히 사회초년생이나  대학생,  부동산 거래를 많이 안 해보시는 분들이  부동산 중개 수수료에 대해 오해를 많이 하시는데요~   임대인만 지불하면 되는 것으로 알고 계신 분들이 많습니다.  중개수수료는  양쪽이 지불하게 됩니다.  또한  계약 중간에 계약이 파기하게 되더라도   파기의 원인이  중개사한테 있는 것이 아니라면  수수료는 지불해야 합니다.     

    보통  임차인이 협의하에 새 임차인을 구해놓고  중간에  집을  비우는 경우가 많은데   이때  중개수수료 룰 누가 부담할 것인가에 대해 많이 다툽니다.    '임차인의 사정으로 중도에 나갈 경우,  임차인은 새 임차인을 구하고, 중개수수료는 임차인이 부담한다' 하는 특약을 넣으면 좋겠습니다.  

 

특약은 일정한 형식이 있는 게 아닙니다.  양 당사자가 협의해서 기재하면 됩니다.  다만 강행규정일 경우, 특약이라 할지라도 적용되지 않습니다.  특약을  적을 시에 중요한 부분은  '이 부분을 어길 경우  계약을 파기할수 있다' 나 '손해배상금을  얼마큼 지급한다'는 위약 규정을   적어놓는 것이  포인트입니다.